● ローンについて
★★★ 米国内在住者と米国外居住者の為の、住宅ローンの仕組み ★★★
アメリカにおける住宅ローン審査の基準となるのは、下記の4つです。
１．LTV (Loan To Value）： 購入金額に対するローン額の比率
２．INCOME： 収入
３．BANK RESERVE： 銀行預金を含む自己資金
４．CREDIT REPORT： 過去の支払い状況を審査するクレジット暦
アメリカでは、日本と異なり、全ての人がローンが組める事が前提となっています。
上の4つの条件の組み合わせにより、ローン額、利息、その他の条件が変わってくるのがアメリカのローンの特徴です。ですから、誰でも簡単に住宅購入が出来るのです。例えば・・・
米国内在住者の場合、最初の1件は、100%のローンも申し込み可能ですが、ＬＴＶ(ローン額）が80%を超える場合、ＬＴＶが高い人（頭金が少ない人）程、利息は上がります。
ご収入証明が必要なローンや、必要でないローンなど、さまざまなローンからお選び頂けます。INCOME(収入）が高い人程、ローンが組める金額が高くなります。
頭金は原則として、自己資金である事が求められています。BANK RESERVE(自己資金）は頭金に加えて、購入手数料と平均3ヶ月間のローン支払い分の預貯金が必要とされています。BANK RESERVEが充分でない場合、購入手数料を購入金額に上乗せすると言う裏技が使えることがありますが、セラーさんの合意が必要です。
日本を含む米国外居住の方、過去の支払い記録であるクレジット暦がが無い方、アメリカに来て間も無く、クレジット暦が浅い方も心配ありません。アメリカには、外国人用のローンがあります。外国人用のローンは、通常のローンよりも頭金を多く（３０％以上）入れる必要があります。外国人ローンを取る事で、アメリカでのクレジット暦を作ることが出来ますので、将来役に立つ事も多いでしょう。逆に、過去に支払いを怠ったり、自己破産をしてしまった人など、クレジット暦が悪い人でもローン申請は可能です。その代わり、頭金がたくさん必要だったり（自己破産の場合頭金５０％以上が必要）、利息が高いローンになったりします。銀行はリスク回避さえ出来れば、住宅ローンを発効します。
全ての銀行が、全てのローンプログラムを持っている訳ではありません。どの銀行にどんな種類のローンが存在するのか、お客様の代わりに調べてくれたり、ローンの申請を代行してくれるのが、ローンブローカーまたはローンエージェントと呼ばれる人達です。アメリカでは直接銀行にローンを申請する人は少なく、殆どの人がローンブローカーを利用しています。ローンブローカーは、ローンの卸売りをしているとお考え下さい。航空業界においては旅行会社のような存在です。直接航空会社からチケットを購入することも出来ますが、航空会社を通して購入する方が、アフターケアが行き届いていて、質問にいつでも応じてくれるが特徴です。ローンブローカーやローンエージェントに頼む と、複雑な提出書類を簡素化してくれたり、ローンを選んで行く上で事前に相談に乗ってくれたりします。
★★★ 自分に合ったローンの選び方 ★★★
● 頭金はどのくらい必要ですか？
★ 初めてのご購入で、クレジット暦が優れていて、収入が多い方は、頭金無しでもローン取得は可能です。但し、ローン金額が多くなりますので、返済額が大きくなります。 また、銀行のリスクも高くなりますので、その分利息も高くなります。
★ 20%以上の頭金があると、イージークオリファイのランクに入り、より簡単にローンが申請できます。ローンのプロセスも簡単で、ハッスルフリーです。
★ 日本を含めた海外在住者の方はクレジット暦が無い為、30%以上の頭金が必要になります。
★ 2年以内に個人破産を行った方は、50%以上の頭金が必要になります。
● ローンを選ぶ基準は？
★ 毎月のローン支払いを確定させて、生活を安定させたい方へは固定型がお勧め。
★ 利息を安く、しかも初年度の支払いを低く抑えたい方へは変動型がお勧め。
●簡単なローン基準の算出法
★いくらの家が買えますか？
年間収入 Ｘ 2.5 ＝ ローン融資額
ローン融資額 ＋ 頭金 ＝ 物件購入金額
例）：年間収入$60,000 Ｘ 2.5 ＝ ＄150,000までローンが組めます。
$150,000のローン額 ＋ 頭金$50,000 ＝ $200,000の物件が買えます。
★毎月いくらの支払いが住宅ローンの限度額ですか？
毎月の収入 Ｘ 3.6 ＝ 総合ローン額
総合ローン額 － 住宅以外のお支払い ＝ 毎月の支払い限度額
例）：毎月の収入$5,000 Ｘ 3.6 ＝ ＄1,800
$1,800 － （クレジットカード$200＋車のローン$300） ＝ $1,300が 住宅ローンの限度額になります。
複雑なローン基準の算出法は個々に異なる為、個別にご相談下さい。
★★★ ローンのシュミレーション ★★★
50万ドルの物件購入を想定した、ローン支払いのシュミレーションです。
ローンを選ぶ時の基準は、毎月同じ支払額を設定し、安定した支出を確定させる方法（固定金利型）と、最小限の支払い金額を設定し、余裕がある時に元金を支払う方法（変動金利型）の二つに大きく分けられます。下の表をご覧頂くと、毎月の支払い金額は、ローンの取り方によって異なることが分かります。ローン額が一定額を超えると、コンフォーミングローンから、ジャンボローンのカテゴリーに変わる為、ローンの利息が０．２５％から０．７５％程上昇します。日本を含めた外国にお住まいのお客様は、３０％以上の頭金が必要となりますので、あらかじめご了承ください。
★注意：利息計算は、2006年4月17日現在、30年固定6．43%、15年固定5．66%、5年固定/25年毎年変動型6.11%、3年固定/27年毎年変動型6.05%、毎年変動型1．95%を使用しています。利息は毎日変動しますので、ご確認下さい。 尚、頭金が20%を下回る際のPMI保険料は、この表には含まれておりません。
50万ドルの物件を購入した場合の想定による目安
支払い金額は、頭金30% 、頭金20%、 頭金10% 、頭金無し の順です。
■ 30年固定型
＄ 2，196 ＄ 2，509 ＄ 2，823 ＄ 3，137
■ 15年固定型
＄ 2，890 ＄ 3，302 ＄ 3，715 ＄ 4，128
■ 5年固定/25年変動型
＄ 2，123 ＄ 2，427 ＄ 2，730 ＄ 3，033
■ 3年固定/27年変動型
＄ 2，110 ＄ 2，411 ＄ 2，712 ＄ 3，014
■ 30年毎年変動型
＄ 1，284 ＄ 1，468 ＄ 1，652 ＄ 1，835
FHA ローンとは？
FHAローンとは、U.S.デパートメント・オブ・ハウジング・アンド・アーバン・デベロップメントと呼ばれる政府機関の一部である、フェデラル・ハウジング・アドミニストレーション（以下FHA)が、FHA認可のアメリカ国内の銀行において、一定の基準でローンに対する保険を供給するもので、住居やモービルホーム、病院等に適用されます。
This page is located on the U.S. Department of Housing and Urban Development's Homes and Communities Web site at http://www.hud.gov/offices/hsg/fhahistory.cfm.
The Federal Housing Administration (FHA)
What is the Federal Housing Administration?
The Federal Housing Administration, generally known as "FHA", provides mortgage insurance on loans made by FHA-approved lenders throughout the United States and its territories. FHA insures mortgages on single family and multifamily homes including manufactured homes and hospitals. It is the largest insurer of mortgages in the world, insuring over 34 million properties since its inception in 1934.
What is FHA Mortgage Insurance?
FHA mortgage insurance provides lenders with protection against losses as the result of homeowners defaulting on their mortgage loans. The lenders bear less risk because FHA will pay a claim to the lender in the event of a homeowner's default. Loans must meet certain requirements established by FHA to qualify for insurance.
Why does FHA Mortgage Insurance exist?
Unlike conventional loans that adhere to strict underwriting guidelines, FHA-insured loans require very little cash investment to close a loan. There is more flexibility in calculating household income and payment ratios. The cost of the mortgage insurance is passed along to the homeowner and typically is included in the monthly payment. In most cases, the insurance cost to the homeowner will drop off after five years or when the remaining balance on the loan is 78 percent of the value of the property -whichever is longer.
How is FHA funded?
FHA is the only government agency that operates entirely from its self-generated income and costs the taxpayers nothing. The proceeds from the mortgage insurance paid by the homeowners are captured in an account that is used to operate the program entirely. FHA provides a huge economic stimulation to the country in the form of home and community development, which trickles down to local communities in the form of jobs, building suppliers, tax bases, schools, and other forms of revenue.
The History of FHA
Congress created the Federal Housing Administration (FHA) in 1934. The FHA became a part of the Department of Housing and Urban Development's (HUD) Office of Housing in 1965.
When the FHA was created, the housing industry was flat on its back:
Two million construction workers had lost their jobs.
Terms were difficult to meet for homebuyers seeking mortgages.
Mortgage loan terms were limited to 50 percent of the property's market value, with a repayment schedule spread over three to five years and ending with a balloon payment.
America was primarily a nation of renters. Only four in 10 households owned homes.
During the 1940s, FHA programs helped finance military housing and homes for returning veterans and their families after the war.
In the 1950s, 1960s and 1970s, the FHA helped to spark the production of millions of units of privately-owned apartments for elderly, handicapped and lower income Americans. When soaring inflation and energy costs threatened the survival of thousands of private apartment buildings in the 1970s, FHA's emergency financing kept cash-strapped properties afloat.
The FHA moved in to steady falling home prices and made it possible for potential homebuyers to get the financing they needed when recession prompted private mortgage insurers to pull out of oil producing states in the 1980s.
By 2001, the nation's homeownership rate had soared to an all time high of 68.1 percent as of the third quarter that year.
The FHA and HUD have insured over 34 million home mortgages and 47,205 multifamily project mortgages since 1934. FHA currently has 4.8 million insured single family mortgages and 13,000 insured multifamily projects in its portfolio.
In the more than 60 years since the FHA was created, much has changed and Americans are now arguably the best housed people in the world. HUD has helped greatly with that success.
Content updated September 6, 2006
U.S. Department of Housing and Urban Development
451 7th Street, S.W., Washington, DC 20410
Telephone: (202) 708-1112 Find the address of a HUD office near you