● 投資実例
◆◆◆ タイプ別・目的別に学ぶ不動産購入＆投資 ◆◆◆
・賃貸派 ｖｓ．購入派
・初めての投資
・アパート物件を購入する
・自分の将来への投資（リゾート物件、別荘、セカンドハウス）のご案内
・エリア別の価格差を利用した投資計画
・フィックス・アッパーで短期間に儲ける
◆◆◆ 実体験レポート集 ◆◆◆
・自宅を買わずに投資からスタート
・今ある物件を利用して2件目を購入
・任せてはいけない！素人の管理人と、たちの悪い修理屋
・ロサンゼルス、ラスベガスからフェニックスへ、投資場所を移動させて件数が増やせました
・自宅を基盤に現在９件
・ペンキを塗って一ヵ月後に転売
・キッチン用品を取り替えて、ペンキを塗り替え転売
・投資のきっかけは、夜中の怪しいテレビコマーシャル
● 実体験レポート ～ 買うべきか、買わざるべきか？
自宅を買わずに投資物件からスタート
パサデナ在住 Nさん
一年前、本当は自宅を購入したかったのですが、頭金が調達出来ず、購入を断念しようかと考えていました。高騰が続く、カリフォルニアの物件を購入する前に、安価で購入可能で、しかも値上がりが期待出来る州外の物件を購入し、値上がり後に売却、そして念願の自宅購入を果たすと言う、ワンステップ置いた投資計画の提案を受けました。自分自身はアパート住まいの為、初めての購入者としての恩恵も受け、頭金１０％である$15,000(当時約165万円）でアリゾナ州の物件を購入、この一年で平均55%の値上がりを見せ、現在の物件市場価格は$225,000前後と、あっという間に自宅購入の資金を捻出する事が出来ました。
● 今有る物件を利用して、2件目を購入
サンペドロ在住 Sさん
自宅として購入したタウンハウスを購入したのが2年前、不動産の値上がりに準じて我家も値段が上がったのを期に投資物件購入を考えました。当初は自宅を売却して2件購入(一件は自分の住む所、もう一件は貸家）する事を考えて相談を持ちかけたのですが、自宅を売却することなく、エクイティー（物件の市場価格とローンの残りの差額）を利用して、利息の安いローンプログラムに切り替えることで、2件目の頭金を調達出来る方法を教えて頂きました。その後、無事に投資物件を購入する事が出来ました。自宅を新たに買い替えなかった為、固定資産税が低いままで済んだので、出費が予定よりも削減できました。
● 実体験レポート ～ 任せてはいけない！素人の管理人と、たちの悪い修理屋
経費節約のつもりが・・・とんでもない事に！
トーランス在住 匿名希望さん
２００４年３月、トーレンス（カリフォルニア）に所有していた４ユニットのアパートが１年でかなり値段が上がっている、しかももう買い手がいるというすばらしい情報をさるエージェントから頂き、早速売りに出した。売却益約＄１０万に対するキャピタルゲイン税を今は回避できる、しかも他州へ行けば値段的にお手ごろで、かなりのキャッシュフローまで見込めるぞ！と力強いお言葉をセミナーで聞いた。地図を広げ、どこにしましょーうかぁ~思案が始まった。あまり遠いと目が届かない、危ない。不安だからネヴァダかアリゾナのどっちかだな。ラスベガスはすでにマーケットはヒート真っ只中、じゃあアリゾナへ行くか・・・・。セミナーによると、人口増加、経済発展著しいとのこと。となると次は、エージェントだ。昔の住所録を眺めていたら、いたいた。自宅を１４年前に買った時に世話になった日本人エージェントが何年か前にアリゾナに引っ越していたのを思い出した。早速彼女へ電話を入れる。アパートは世話したことはないが、『まっかせなさーい！』と胸をたたくのだ。のんびり探している猶予がないので、すぐに飛行機で飛んで行って、気に入った物件があったのでその日のうちに決めた。クローズしたのが５月半ば。
１４ユニットのアパートで空きユニットなし。前のオーナー（自身もエージェント）から頂いていたRent Rollによるとテナントさんたちはきちんと家賃を支払っている模様。オンサイトに管理人が住んでいて、家賃を安くする代わりに毎月の家賃を回収し、銀行へ振り込むのがこの管理人の仕事である。しかも掃除、ランドスケープまできれいにしてくれる。なんとすばらしい。順調にスタートしたように見えた。実際はテナントときたら家賃を滞納していたり、無断で大勢が住んでいたり、知らぬ間に出て行っているテナントもいるのだ。引き継ぐ前から起こっているSection8の住人に関することで、お咎めがきたり、テナントがフェニックス市に今度のオーナーは『スラムロード』だと訴えて市から期日までにこれとあれと修理しないと罰金かジェイル行きだと通知がきた。あるテナントは裁判所に訴えて３ヶ月分の家賃を払わなかったりと続続と問題が起こった。
しかし素人のおばちゃん管理人はやはり素人。問題は解決と反対の方向で進んでいる。私はアパートを世話してくれたエージェントに相談した。そのエージェントの息子Gが私のアパートに入居することになった。彼はエスクロー中にアパートの修理等を任されていたので、今回フェニックス市からやれ！とコードにひっかかっている問題はその息子Gに任せることにした。このGは次第に管理人の仕事に頭を突っ込みはじめ、管理人がとうとう怒って出て行ってしまい、私はこのGにすがってしまった。私は管理会社に頼んだほうがよさそうだな、と思い始めたが、このGが怒ってへそを曲げてしまうことを恐れた。ここでしっかりした管理会社を探してアパートを任せればよかったものを、しなかったばかりに結局はもっとひどい事が続続と起こることになった。私はまだ管理会社へ任せることの重要さを知らないでいた。
このGは手持ちの資金がないので、私のホームデポのカードを必要な時に使うように渡したのだが、自分が用意すべき道具やら細かいものを入れれば自分の飲み水さえもカードで買って落としている。自分のガールフレンドを空いているユニットに住まわせて、彼女と共に管理をする許可を私に求めてきた。家賃はただである。ペットがいるユニットからはペットデポジットをもらうように指示していたところ、自分たちに大きな犬がいることを私に隠していてデポジットを回避したり、どこからか粗大ゴミを拾ってきてアパートの裏手にある空き地に次々と置き始め、柵を作り隠していた。空きユニットを修理して貸せる状態にすべくGは働いていると思っていたら、私でもできそうなくらいお粗末な仕事ぶりであった。テナントが入るとGに手数料がはいるために、だれかれかまわずテナントにした。ドラックディーラーやら売春婦やらを入居させたのだ。しまいに発砲事件、自殺未遂事件まで起こったのだ。いいテナントは出て行くし、良いテナントはなかなか入らないし、家賃滞納組ばかりで毎日が不安で不満であった。頼りになるエージェントは自分の息子をかばうために私にとっては頼りにならない。私はとうとう管理会社に任せる決心をした。
私の決心を知ったこのGは、私や管理会社に対し逆恨みをし、ありとあらゆる邪魔をし始めた。友人となったドラック屋たちを使いアパートを壊す、冷蔵庫、ディシュウオッシャー等、なにがし金目の物を盗み出し、私のカードで買った道具、機材も全部盗み出した。綺麗なプールはドブ沼のように変わり果て、捨てても捨てても仲間のテナントたちがごみ箱からごみを拾い出してプールへ捨てる。このいたちごっこが何日かにわたって続いた。ドラック屋たちは自分たちの仲間をどっさりアパートへ連れ込み、空いているユニットに勝手に出入りさせ、住まわせていたり、カリフォルニアの私の自宅へ脅しの電話をかけてよこしたりした。Gは見てみぬ振りである。そのうちGは家賃滞納で強制退去。他のテナントもこぞって追い出された。しかし私がいないのをいいことに時々やって来ては悪さをする。警察の人に夜通しアパートの前で見張ってもらったのだが、これにはとても高い請求書がきて驚いた。二人立ってもらって（二人一組）５日間で約＄6000であった。これでもか、これでもかと嵐のような事件が絶え間なくおこり、今日はどんな悪い連絡がくるのか、いくら請求がきたのか・・・と心は平和ではなくいつもびくびく不安、このままこんな生活が続くのか・・・お先真っ暗、と意気消沈していた。
管理会社にお任せして約１年が過ぎた。引継ぎの間は悶着はあったが、今は台風一過のごとく落ち着き平安である。良いテナントが空きユニットを埋めてくれている。私は学んだ。任せてはいけない、素人の管理人とたちの悪い修理屋。悪いテナントひとり入ると良いテナントは逃げる。だからテナント選びは慎重に。テナントにオーナーの自宅の電話番号と住所を教えてはいけない。すべて管理会社にまかせて、自分は時々見に行って気がついた事などを連絡する程度にする。私は学んだ。精神疲れ果ててなんの投資だ。収穫してもそれを楽しむ健康がなくなったらもともこもなし。経費節約と思って管理会社に任せなかった私のケチ精神を正すよい機会に恵まれたものであった。5月2006年
● 賃貸派 ｖｓ. 購入派
これだけ物件価格高騰が続くと、家を買いたくても買えない人が増えてきていますが、逆に買えるけれど物件価格が低下するのではとの懸念の声も多く、いったいどうしたら良いのか教えて欲しいとよく質問を受けます。今回は、初心に戻って、賃貸と購入のベネフィットとリスクについてお話しましょう。
賃貸派も購入派も、とりあえず何処か住む場所が必要な事には変わり有りません。例えば、現在の家賃が$1,500だとします。平均的なアパートの値上がりを考慮に入れて計算すると、10年間で$232,923、20年間で$411,034支払う事になります。現在カリフォルニアの平均住宅価格は約$500,000で、例えば平均的な住宅（一軒家・コンドミニアム・タウンハウスを含む）に賃貸として入居している人は、大体$2,000の家賃を支払っています。毎月$2,000の家賃と値上がりを考えると、10年間でその支払いは$310,565、20年間でなんと$822,067にも達してしまいます。なかなか賃貸派はその点を振り返らないので、話題にもなりませんが、これは全てオーナーさんの財産を構築する素晴らしきボランティアと言っても過言ではないのです。賃貸は一切税金控除の対象にもならず、かといって賃貸派の人達の方が裕福な生活をしているようにも見えないのは何故でしょうか？
一方、同じ$500,000の物件を購入すると仮定しましょう。20%の頭金を用意出来たとすると、ローンの返済は月々$1,286(利息1%のローン)～$2,398(利息6%のローン)まで5000以上あるローンの中から選べます。例として中間を取ると$1,842で、これにHOAもしくは住宅保険や水代その他の諸経費$250、固定資産税$520が加算され、毎月$2,612掛かってしまいます。これを見ると、一瞬賃貸派の方がお得なように見えますが、もうひとつ裏技として挙げられるのが、税金控除です。ローンの利息と固定資産税が控除の対象になります。最初の数年は支払いの殆どが利息の為、$1,749位が控除の対象になるのです。固定資産税と合わせた$2,269のうち、個人のタックスブランケット(収入によって異なる)のパーセンテージが実際に税金控除されます。例えばそれが30%だとすると＄680、すなわち$2,612－$680＝＄1,932が毎月の出費になる訳です。
もしも、短期間に引越しの予定があるのなら、値下がりの事も考慮に入れ、一時的に賃貸される事をお勧めしますが、その予定が無いのであれば、いずれにしても掛かってしまう毎月の家賃と考えると、現在も購入の方に勝利があるようです。過去の歴史を振り返ると、上がったり下がったりしながら、確実に何倍にも値上がりしています。不動産は長いスパンで考えて頂きたいし、特に自宅はそれ以上に、自分だけの空間としての価値を見出されてはどうでしょうか。
● 初めての投資
不動産投資が他の投資と違うのは、物件を担保に簡単にローンが組める事です。30万ドルの品物を購入するのに、本来ならば30万ドル必要なところ、20%の頭金である6万ドルだけを用意出来れば、とりあえず購入が出来るのは、実はとっても凄いことなのです。なぜなら残りの24万ドルで、あと4件購入する事が出来るのですから。自分のお金ではない資金（銀行ローン等）を使って上手に儲ける事をレベレージと呼びます。もしもその5件が其々利益を生んだなら・・・5倍の速さで儲かる計算をご理解して頂けるでしょうか？
残念な事に、日本の不動産の場合、日本に住んでいないと、なかなかそのローンが取れません。しかし、アメリカを始め、多くの諸外国では、居住者以外の人へも外国人用のローンを発効している銀行がたくさんあります。もちろん年齢制限など有りませんので、何歳になっても物件購入,が可能です。
もうひとつ不動産が投資として根強く人気がある理由に、殆どの国において、不動産購入者への税金の免除項目が数々ある事が上げられます。税金対策と、利益構築、更には将来における家賃収入の源となる可能性が高いことが上げられます。アメリカでは約70%の人たちが自宅、もしくは投資物件を持っており、昨年度においては、投資物件を持っている人の数が歴史上過去最高に達したとのレポートが出されていました。
初めての投資,でもちろん気になるのは、予算、物件、そして将来性です。ただ物件を購入する事は誰にでも出来るのですが、うっかりとんでもない物件を掴むと、賃貸や売却するのに手間が掛かり、ただ単に借金だけが増えた事になってしまいます。良い投資物件は、いつでも売れる、いつでも貸せる物件であり、もちろんそれにはロケーションとコンディションが最重要になってきます。安いから・・・と言う理由は、何か落とし穴があると疑ってみる必要性があります。
投資初心者の方にお勧めなのは、コンドミニアム(日本で言うマンションのようなもの）やタウンハウス(長屋式住居）などの物件です。これらはアソシエーション（共益管理者）が存在する為に、外部に面する全ての管理を共同で行う事が一般的で、オーナーである購入者は室内の管理をするだけに留まります。当然アソシエーションフィーと呼ばれる共益費が発生しますが、ご自分がお住まいで無い住居、すなわち投資物件では、自ずから目を光らせる必要性が無いので、安心してご購入出来ます。また、家賃と物件価格の比率が高いのも、投資としての人気を定着させている理由の一つです。
やはり土地付きの一軒家でなくてはと、どうしてもお考えの方へは、比較的新しい物件をご紹介することにより、リスクを最小限に抑える事をお勧めします。
● アパート物件を購入する
バラバラで幾つも物件を持っているよりも、より効率的に運営が出来る事から、アパート物件は,投資家の中でも人気の商品です。一般的に１－４ユニットの物件は住宅と同じカテゴリーで、5ユニット以上の物件はコマーシャル物件(商業物件)として分けられます。コマーシャル物件になると、頭金や利息、その他の拘束が厳しくなり、ローン取得,が複雑になってきます。また、コマーシャル物件売買においては、売り手の保証（シロアリ駆除やその他住宅売買時の義務）が無い事が多く、購入後は買い手の責任の基に運営される傾向にあります。
その為、新人投資家には１－４ユニットの購入を希望される方が多く、熟練投資家はより利益を追求する為に大きな物件を探される事が多いようです。
アパートに限らず、投資物件を購入すると、自宅購入時に税金控除の対象になる、ローンの金利や固定資産税以外にも、アパート運営に関する全ての経費や、建物に掛かる原価償却等が大きく税控除対象として反映します。（詳しくは“2005年度版、不動産に関する節税の知識３１項目”を参照）
アパートは、他の商業物件と異なり、1日24時間人が生活をする場を提供するわけですから、テナントの権利も尊重しなければなりません。室内に入る許可は24時間前に書面で提出する事等を始め、いくらオーナーと言え、テナントのプライバシーを侵害する事は許されていません。オーナーは賃貸料の代わりに生活空間を提供しているのです。テナント間と上手に付き合って行くのがアパート運営業で一番大変な点で（詳しくは“オーナーとテナント法”を参照）、賃貸料、キャピタルゲイン（売却利益）、税金控除がオーナーにとってのメリットと言えます。
アパート物件の利益を算出する簡単な方法が幾つかあります。日本でもお馴染みの利回りは、米国ではGRM（グロスマルティプル）と呼ばれ、％で表します。
１年間の家賃収入 ÷ 購入価格 ＝ GRM％
米国で最も一般的なのは、CAP（キャップレート）と呼ばれるもので、実際の収入を購入価格で割った指数で表します。％の高い方が投資効率の高い物件と評価します。
1年間の家賃収入 － 1年間の経費（税金や保険も含むローン返済額以外全部）＝ CAP％
さらに詳しい計算法で、キャッシュ・オン・キャッシュの計算を用いる事もあります。（詳しくは、“マスマジック！不動産を数字で計算”を参照）
● 自分の将来への投資（別荘、セカンドハウス）のご案内
お気に入りの街に将来住みたい。別荘として購入したい。お仕事やご家族の理由で、住んでいる場所とは離れた街に訪れる事が多いので、その度にホテル住まいでは落ち着かないし、コストも掛かると懸念されている方へは、別荘やセカンドハウスのご案内を差し上げています。
アメリカの場合、自宅として２軒までは自宅として認めるという法律があります。ローン上は、２軒目の家が自宅から５０マイル以上離れている事、誰が考えてもバケーションエリアである事などが条件となる事がありますが、に比べると、頭金や金利等も自宅同様緩和されているので、比較的ローン取り付けは簡単に行えます。
何年か後に購入すると、とんでもない金額になりそうなエリアや都市に、前もって投資しておくのは贅沢ではなく、セービングになるとも考えられます。もちろん今すぐ利用する機会が無ければ、貸家として家賃収入を得る事も出来ますし、利用価値は色々考えられます。一般に別荘やセカンドハウスの管理には、管理会社を使うことが多く、定期的な空気の入れ替えや、お掃除の手配、物件の貸し出し等のサービスを提供してくれます。
ハワイでは一般的ですが、最近ラスベガスでも話題になっているホテルコンドをご存知でしょうか？コンドミニアムと同様に購入するのですが、利用しない期間をホテル側に委託し、宿泊客を通常のホテル客として紹介してくれる物件のことを言います。ホテル側との契約委託金を納めることにより、ハウスクリーニングも含まれており、ルームサービスや長距離電話サービスなども、各ホテル滞在者が清算してくれます。
タイムシェアーは、ホテルコンドの週割体制で、５２人のオーナーが１つの物件の権利を購入します。タイムシェアーの場合、世界中のタイムシェアーと交換する事が出来るのが特徴的です。
最近新種の別荘として、豪華クルーズ内のコンドミニアムが売り出されました。お値段も１.２ミリオン(約１億４千万円)から７ミリオン(約８億４千万円)と豪華さながらですが、大切な人と世界中を回りながら、素敵な思い出を創れることで、人気があるようです。
● エリア別の価格差を利用した投資計画
不動産投資は、その地域の環境、仕事のニーズ、人口増減に大きく価格や売れ行きが作用する、地域密着型の投資です。特に、アメリカは国土も大きい為、全ての州が同じように不動産価格の上下を起こす訳ではないようです。情報入手を駆使し、テクニックを磨くと、エリア別に起こる価格変動を利用して、投資物件を買い替える事により、より効果的な不動産投資が実行できます。
例えば、西海岸では数年前にITバブルが起こり、シリコンバレー（サンノゼ・サンフランシスコ方面）が大幅な価格上昇を見せていましたが、バブルが崩壊する頃、同じカリフォルニア州であるロサンゼルスは、不動産上昇の絶頂期でした。その後、カリフォルニアで儲けた投資家達や高い家賃に疲れた人たちがラスベガスの不動産を買いあさり、一年間に４７%の上昇を見せた事もあります。そして昨年は、その波はフェニックスへと広がって行きました。現在はまたシリコンバレーも順調に、バブル期以上の値上がりを見せています。IT関連の会社が淘汰された事による、一時的な人口の流出と職への不安が原因だったようです。
また、東海岸ではニューヨーク,で悲惨なテロが起こった後、マンハッタンの不動産価格はガタガタになったにも関わらず、現在は街の復興と共に回復しています。ニューヨークで一儲けした投資家達は昨年、一昨年と.フロリダの不動産を別荘として購入しています。このように、人口の流出が大きく作用すると不動産の需要が減り価格は下がり、人口の増加が著しい所では住宅不足で価格も上昇する傾向にあります。都心の値段が上がり始めると、低価格の物件を探す人たちは、郊外へと広がって行きます。この動きはアメリカに限った事ではなく、世界各国でも同じような事が言えます。
アメリカでは、政治や経済も州によって独自の運営を任されている為、州税や固定資産税、政府が出している大企業への誘致などが地域によって異なり、国土が広く気候も様々な為、国内での人口の流れが起こります。また、他国籍の人達を受け入れる方針で大きくなったは、現在も移民の数が莫大なものになります。このような事に連鎖して、不動産価格や上昇率が地域によって大きく異なってきます。今年値上がりが大きい都市が、来年も値上がりを見せるかと言うと、そうでもありません。ですから、売り時を見極めるのが大切です。
日本で言う不動産投資は、値段が下がった時に購入し、上がったときに売却する、もしくは家賃収入を目的とする気の長いものです。エリア別の価格差を巧みに利用すると、投資物件を値上がりの早いエリアから別のエリアへシフトさせる事により、一箇所でを持ち続けるよりも、短時間に儲けることが出来ます。海外への投資にも同じ事が言えるのですが、売却利益に関する税法をよく理解されていないと、利益が上手に反映しないので、充分に調べてからの行動をお勧めします。その点日米間では税金に関する協定を結んでいるので、どちらかの国で税金を支払えば良いのが安心です。
● 実体験レポート ～ エリア別の価格差を利用した投資に成功！ ～
ロサンゼルス、ラスベガスからフェニックスへ、投資場所を移動させて件数が増やせました。
トーランス在住 Ｙさん
最初は自宅を購入した事がきっかけで不動産に興味を持ちました。２年後には物件価格が上昇し、リファイナンス（ローンの組替え）を行う際に、値上がり分を一部キャッシュアウトしました。それを頭金にラスベガスに一軒家を購入出来ました。セカンドハウスと言うカテゴリーで自宅としての安い金利のローンを確保出来ました。後に貸し出しの際に保険等は大家さん保険へ切り替えが要求されましたが、ローンはそのままに出来ました。家賃収入でローンを支払い、手取りは殆どありませんが、価格も順調に上昇していますし、ローンや固定資産税、マネージメント会社への支払い等の出費も税金控除されているので、自分へのベネフィットは大きいと思います。昨年は、ラスベガスの物件のリファイナンスを果たし、更にキャッシュアウトをして、フェニックスに物件を購入する事が出来ました。
現在３件の物件を持つ事が出来て、テナントも入っていますので、４件目を考えています。
● 自宅を基盤に現在９件。 サンディエゴ在住 Ｋさん
サンディエゴで一軒家を購入して間も無く、主人の仕事の関係でロサンゼルスへ引っ越しました。いずれ戻ってくる予定だったので自宅は売却せず貸し出し、小さなコンドを仮住まいとして購入しました。１年程経って価格が上がったので、いつでも引っ越せるようにアパートに移転、その際儲けたお金を頭金に投資用のタウンハウスを購入しました。その後サンディエゴに戻ることになり、ロサンゼルスの物件を貸し出し、自宅へ戻りました。その間自宅はかなり価格も上昇し、キャッシュアウト・リファイナンスに成功。その予算で物件価格の安いフェニックスに３件購入しました。全ての物件にテナントが入り、収入が安定したので、もう一度自宅のキャッシュアウト・リファイをし、更に安いコンドを４件購入しました。少しローン額が負担になって来たので、今年は値上がりの良い物件から順に数件売却し、価格の安い別のエリアで購入する事を考えています。
● フィックス・アッパーで短期間に儲ける
“フィックス・アッパー”という言葉を聞かれた事がありますか？フィックス・アッパーとは、その名の通りフィックス、すなわち修理や手直し改装などを行い、アッパー、物件の価値や価格をアップさせる事を言います。日本では築２０年とか３０年も経ってしまうと、取壊しや建替えを行うのが一般的で、あまり定期的に手直しを行うことが無いようですが、アメリカやヨーロッパ諸国では、古い物件をアップデートさせたり、現代風デザインのキッチンやバスルームに入れ替えたり、簡単な所では、自分でペンキを塗って部屋のイメージチェンジを計ったりするのが一般的です。ホームデポやローズなど、住宅建材を専門に揃えている大型デパート店では、小さな引き出しの取っ手から、家が一軒そのまま建つぐらいの材料までが揃えられています。 多くの都市は、便利なダウンタウンから何年も掛かって広がって形成された為、古い物件が建っている所でも、ロケーションの良いエリアでは、価格も上がり価値は衰えません。フィックス・アッパーは、そのようなエリアが狙い目です。改装や改築が行われていると、新築さながらの装いも新たに、見る人の気持ちを引き付け、売買は盛んに行われます。 人の心は衝動的なもので、同年代に建てられた物件でも、ステキと感じるか、汚いと感じるかで、同じ間取りの物件も、全く別の物件に見えてしまうようです。フィックス・アッパーは、まさに人の心を突いた投資方法なのです。
● 実体験レポート ～ フィックスアッパーで短期間に儲ける！
ペンキを塗って１ヶ月後に転売。
トーランス在住Ｎさん
知り合いを伝手に２９万ドルで物件を購入。ダークグリーンだったマスターの寝室が気に入らず、白に色を変えました。カーテンもグレー掛かった花柄もものから白い縦型式のブラインドに取り替えて、玄関の前には花を植えてカラーを添えました。自分達でやれる簡単なフィックス・アッパーだったので、コストは＄５００の材料費と１ヶ月のローンの払い$１,５００の合計$２,０００。購入から２週間余りで作業は終わり、一週間後には、購入価格よりも３万５千ドル高く設定した価格にフルプライスのオッファーが入りました。もう少し高く売れたのかもと思いましたが、売却コストの$２３,０００を引いても１ヶ月で、１万ドルのボーナスが入ったので、悪くは無いかと思っています。
● キッチン用品を取り替えて、ペンキを塗り替え転売。
パロスバーデス在住 Ｈさん
普通に市場に出ていた小さなコンドを１７万ドルで購入。カーペットも綺麗なままだったのでペンキ屋さんに頼んでペンキを塗り替え、キッチンのコンロとストーブ、電子レンジを新品に入れ替えました。浴室のダサイ電気もかわいい物へ。掛かったコストは約２千ドル。購入した時期が２月だったので、値段が春の間じわじわと上がるのを見ながら、３ヶ月後の５月に転売。２３万ドルで市場に出したら、幾つもオッファーが入り、最終的に２３万２千ドルで売却。１００％のローンで購入したので、３ヶ月間の家賃＄４,５００と売却手数料の約＄１７,０００、改装費の＄２,０００と合わせても＄３８,５００の手取りでした。